Eine Immobilieneigentümerin in der Ottostraße nutzt einige Wohnungen bereits gewerblich und möchte weitere Wohnungen künftig gewerblich nutzen. Hierzu hatte sie jeweils bei der Landeshauptstadt München die Erteilung sogenannter Negativatteste beantragt, die für eine Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich erforderlich sind. Begründet hatte sie dies damit, dass die Räume in dieser Lage, in der Nähe der sogenannten „Feierbanane”, nicht mehr als Wohnungen vermietet werden könnten. Die Landeshauptstadt München hatte die Erteilung von Negativattesten abgelehnt, wogegen die Eigentümerin klagte. In erster Instanz gab das Verwaltungsgericht München (VG) der Eigentümerin zwar recht, die Landeshauptstadt legte jedoch Berufung beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) ein. Jetzt hat der BayVGH die erstinstanzliche Entscheidung des VG aufgehoben und die Streitsache zur anderweitigen Entscheidung zurück an das VG ver wiesen.
Oberbürgermeister Dieter Reiter: „Ich bin froh, dass in diesem öffentlich viel diskutierten Fall die Karten nochmals neu gemischt wurden. Mein oberstes Ziel ist, bezahlbaren Wohnraum – selbstverständlich auch im Innenstadtbereich – zu erhalten.”
Zum Hintergrund: In seiner Entscheidung vom 19. Mai 2014 hatte das VG ausgeführt, dass wegen der vielen Lokale in der näheren Umgebung Woh- nen dort von vornherein nicht mehr zulässig sei. Die Eigentümerin dürfe daher nicht verpflichtet werden, an der bisherigen Wohnnutzung festzuhalten. Das VG hatte in seiner Urteilsbegründung lediglich darauf ver wiesen, dass aus der Presse die Problematik ja hinreichend bekannt sei: Wegen der nächtlichen Lärmentwicklung könne niemandem zugemutet werden, dort noch zu wohnen.
Der BayVGH begründete seine Entscheidung nun damit, dass das VG es versäumt habe, die Presseberichterstattung an Ort und Stelle durch eigene Ermittlungen zu überprüfen. Gleichsam „ins Blaue hinein“ sei die erste Instanz davon ausgegangen, dass die Berichte über die sog. „Feierbanane“ im Allgemeinen auch gerade auf die betroffenen Anwesen zuträfen. Das ist nach Auffassung des Berufungsgerichts viel zu pauschal und mit der gesetzlich vorgeschriebenen Ermittlungsverpflichtung des Gerichts nicht zu vereinbaren, insbesondere da die Annahme – Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse seien nicht mehr gewahrt – nur in extremen Ausnahmefällen überhaupt in Betracht käme.
Es sei eine konkrete Einzelfallbetrachtung nötig, nicht jedoch auf eine abstrakte typisierende Betrachtung abzustellen.
Der BayVGH führte außerdem aus, dass es im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums durch den Vermieter hingenommen werden müsse, dass er „in negativer Weise vorbelasteten Wohnraum” gegebenfalls nur noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten könne.