Geht’s auch preiswerter als bei der Pilotystraße 8? Wie hoch sind die spezifischen Neubau- und Sanierungskosten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften?
Anfrage Stadträte Dr. Georg Kronawitter, Marian Offman, Manuel Pretzl und Josef Schmid (CSU) vom 3.2.2014
Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (I) Elisabeth Merk:
Mit Schreiben vom 03.02.2014 haben Sie gemäß § 68 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO) folgende Anfrage an Herrn Oberbürgermeister gestellt, die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung wie folgt beantwortet wird.
Mit Schreiben vom 24.02.2014 und 04.04.2014 hatten wir bis Anfang/ Mitte Mai 2014 um Fristverlängerung gebeten, da die detaillierten Stellungnahmen der GEWOFAG Holding GmbH (GEWOFAG) und der GWG Städtische
Wohnungsgesellschaft München mbH (GWG) noch ausstanden.
Ihre Anfrage vom 03.02.2014 leiten Sie wie folgt ein:
„Bekanntlich hat es die Rathaus-Koalition im Sozialausschuss abgelehnt, dem Vorschlag der CSU zu folgen und bei der Sanierung des Stiftungsanwesens in der Pilotystraße 8 eine Deckelung der Sanierungskosten auf 1.000.000 Euro festzulegen, was bei jedem privat finanzierten Sanierungsvorhaben auskömmlich und hinreichend wäre, wenn man bezahlbare Mieten im Auge behält.
Jetzt darf es mit ‚stolzen 2,9 Mio. Euro’ (AZ) ruhig ein bisschen mehr sein, und der Münchner Steuerzahler soll hier auch kräftig mitsubventionieren dürfen, auf dass die Mieten bezahlbar bleiben und das Stiftungskapital dennoch eine rechtlich vorgeschriebene Verzinsung von 2,5 Prozent erfährt.
2,9 Mio. Euro für zu sanierende gut 1.000 Quadratmeter Wohn-/Gewerbefläche – da stellen sich unwillkürlich Fragen.“
Zu Ihren Fragen an Herrn Oberbürgermeister im Einzelnen:
Frage 1:
Welche Sanierungsstandards setzen die städtischen Wohnungsunternehmen bei ihren zahlreichen Sanierungsobjekten an – bitte nach Sozialwohnungen und frei finanzierten Wohnungen unterscheiden?Antwort:
Zwischen Sozialwohnungen (geförderte Wohnungen) und freifinanzierten Wohnungen wird grundsätzlich nicht unterschieden, da sich die Sanierungsmaßnahmen (Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen)
naturgemäß am jeweiligen baulichen Zustand des Gebäudes orientieren. Der Umfang des jeweils erforderlichen Sanierungsbedarfs bzw. der jeweils spezielle Ausstattungsgrad einer Wohnung wird individuell festgelegt.
Gemäß den Vorgaben des Beschlusses der Vollversammlung des Stadtrates vom 17.12.2008 („Energiesparen I – GWG und GEWOFAG investieren in ein Sanierungsprogramm zur Energieeinsparung“) sollen Sanierungsmaßnahmen der städtischen Wohnungsunternehmen GWG und GEWO-
FAG zum Gebäudestandard KfW-60 Haus (EnEV 2004) führen. Dies entspricht dem Standard eines KfW-Effizienzhaus 100 (EnEV 2009).
Beispielhaft werden dabei folgende Maßnahmen umgesetzt:
- Ausbau der Nachtspeicheröfen und Einbau einer Zentralheizung,
- Austausch der Fenster,
- Dämmung des Gebäudes mit Wärmedämmverbundsystem,
- Austausch der Dachdeckung,
- Treppenhaussanierung gemäß den Auflagen des Brandschutzes und der Verkehrssicherung,
- Einbau einer Gegensprechanlage,
- Dämmung der Kellerdecke,
- Einbau eines Aufzugs,
- Einbau von Parkettfußböden.
Frage 2:
Welches Kostenspektrum in Euro pro Quadratmeter haben sich aus 1) für die städtischen Wohnungsunternehmen dabei ergeben?
Antwort:
Die üblichen Herstellkosten KG 300/400 nach DIN 276 (reine Baukosten) belaufen sich bei Sanierungsmaßnahmen (Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen)
- bei umfassenden Sanierungen (mit Grundrissänderungen) auf ca. 1.400 EUR pro m²-Wohnfläche.
- bei Sanierungen ohne Grundrissänderungen zwischen 400 und 1.100 EUR pro m²-Wohnfläche
- bei Einzelmodernisierungen zwischen 400 und 600 EUR pro m²-Wohnfläche.Zusätzlich fallen Baunebenkosten (Architekten- und Ingenieurleistungen, Bauherrenleistungen und Bauzwischenfinanzierungszinsen) in Höhe von bis zu 30% der reinen Baukosten an und in geringem Umfang auch Kosten der Kostengruppe 500 (Außenanlagen).
Die Maßnahme in der Pilotystraße ist weder in der Größe noch im Hinblick auf den Umfang der notwendigen Maßnahmen mit den Kostenkennwer-
ten für übliche Sanierungen vergleichbar.
So handelt es sich beim Anwesen Pilotystraße um ein 1860 erbautes Mehrfamilienhaus, das im zweiten Weltkrieg erhebliche Schäden erlitten hat und zunächst mit dem geringst möglichen finanziellen Aufwand und den nach Kriegsende zur Verfügung stehenden Baustoffen wieder bewohnbar gemacht wurde. Ein einheitliches Instandhaltungskonzept wurde bisher nicht aufgestellt, sondern lediglich unumgängliche Maßnahmen durchgeführt. Das gesamte Anwesen bedarf einer umfassenden Sanierung und Modernisierung. Die Gebäudehülle des Vorderhauses – Dach, Fassade/ Fenster, Kellergeschoss – muss umfassend instand gesetzt werden. Auch die Gebäudeausstattung muss sowohl hinsichtlich der technischen Ausstattung (Elektroinstallation, sanitäre Einrichtung, Heizung) als auch hinsichtlich der Ausbaugewerke (Fenster, Türen, Bodenbeläge, Malerarbeiten u.ä.) erneuert werden. Zudem müssen festgestellte Mängel an Verkehrssicherheits- und Brandschutzanforderungen behoben werden. Für das Rückgebäude besteht u.a. wegen Feuchtigkeitsschäden oder Rissbildung im Mauerwerk erheblicher Sanierungsbedarf. Darüber hinaus ist für das Vorderhaus das Verfahren zur Aufnahme in die Denkmalliste eingeleitet. Nach Vorliegen des endgültigen Sanierungskonzepts zum Anwesen Pilotystraße 8 werden dem Stadtrat die aufgrund der konkreten Planung fortgeschriebenen Zahlen vorgelegt.
Frage 3:
Welcher prognostizierte spezifische Wärmeverbrauch (kWh/(m2*a)) wurde dabei zugrunde gelegt?
Antwort:
Entsprechend den unter Antwort 1 genannten Vorgaben zum energetischen Standard von Sanierungsmaßnahmen der städtischen Wohnungsunternehmen GWG und GEWOFAG beträgt der prognostizierte Wärmeverbrauch etwa 60 kWh/m²*a.Frage 4:
Welches Kostenspektrum in Euro pro Quadratmeter haben sich bei Neubauvorhaben der städtischen Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren ergeben? Welcher prognostizierte spezifische Wärmeverbrauch (kWh/ (m2*a)) wurde dabei hier zugrunde gelegt?
Antwort:
Neubauvorhaben der städtischen Wohnungsunternehmen GWG und GE-
WOFAG werden in der Regel als KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) erstellt. Die Kosten hierfür lagen in den letzten Jahren zwischen 1.700 und 1.800 EUR pro m²-Wohnfläche. Der prognostizierte spezifische Wärmeverbrauch liegt dabei zwischen 35 und 40 kWh/m²*a.