Mehr Mieterschutz: Zahl der Erhaltungssatzungsgebiete steigt auf 22 Archiv

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung wird im Planungsausschuss am 26.09.2018 über die Erhaltungssatzungen „Dreimühlenstraße / Baldeplatz“, „Am Harras/Passauerstraße“, „Alte Heide“ und „Moosach“ entscheiden. Bei den ersten drei Erhaltungssatzungen handelt es sich um bereits bestehende Gebiete, die nach Vorschlag der Verwaltung im gleichen oder veränderten Umgriff erneut erlassen werden sollen. Die Erhaltungssatzung „Moosach“ könnte zum ersten Mal beschlossen werden. Nach Beschluss der Vollversammlung am 04.10.2018 und Veröffentli- chung im Amtsblatt werden die neuen Satzungen mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren in Kraft treten. Damit erhöht sich die Zahl auf insgesamt 22 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen etwa 277.000 Einwohnerinnen und Einwohner in rund 154.000 Wohnungen leben.

„Der Erhalt preisgünstigen Wohnraums für angestammte Münchner Bürgerinnen und Bürger ist eines der wichtigsten Themen in unserer Stadt. Erhaltungssatzungen sind dabei ein wertvolles Mittel, um die typische Mischung der Wohnbevölkerung in ganzen Vierteln zu schützen. Erst im Juni haben wir die Bestimmungen zum Verkauf von Wohnhäusern in Erhaltungssatzungen erheblich verschärft,“ betont Oberbürgermeister Dieter Reiter. „Es freut mich auch, dass wir die Zahl an Erhaltungssatzgebieten mit Moosach um ein Gebiet erhöhen können. Gleichzeitig setze ich mich aber weiter dafür ein, das gesamte Stadtgebiet zu einem Erhaltungssatzungsgebiet auszuweiten. Dafür muss der Bundesgesetzgeber die rechtlichen Grundlagen schaffen und das Gesetz zu einem echten Mieterschutz- instrument machen.“

- Mit dem Satzungsgebiet „Moosach“ kann die erste Erhaltungssatzung für den 10. Stadtbezirk (Moosach) beschlossen werden. Das Gebiet wird im Norden durch die Triebstraße, im Westen durch die Feldmochinger Straße und im Osten durch die Hanauer Straße und die Ehrenbreitsteiner Straße begrenzt. Die südliche Begrenzung verläuft im Wesentlichen entlang des Georg-Brauchle-Rings und des Wintrichrings. Insgesamt leben 13.600 Einwohnerinnen und Einwohner in rund 7.000 Wohnungen im Bereich der vorgesehenen Erhaltungssatzung „Moosach“.

- Die im 2. Stadtbezirk (Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt) liegende Erhaltungssatzung „Dreimühlenstraße / Baldeplatz“ soll in ihrem Umgriff unverändert bleiben und wird im Westen durch den Alten Südfriedhof und das Schlachthof- und Viehhofgelände, im Nord-Osten durch das Erhaltungssatzungsgebiet „Gärtnerplatz- / Glockenbachviertel“, im Osten durch die Isar und im Süden durch die Eisenbahnlinie begrenzt. Sie wird die bisherige Satzung, welche am 20.11.2018 außer Kraft tritt, ersetzen. Im Umgriff der Erhaltungssatzung leben 8.400 Einwohnerinnen und Einwohner in 4.700 Wohnungen.

- Die Erhaltungssatzung „Am Harras / Passauerstraße“ im 6. und 7. Stadtbezirk (Sendling und Sendling – Westpark) umfasst das Gebiet zwischen Albert-Roßhaupter-Straße im Norden, Plinganserstraße im Osten, Georg-Hallmaier-Straße im Süden und Kürnbergstraße bzw. Passauerstraße im Westen. Gegenüber der am 20.11.2018 auslaufenden vorherigen Satzung soll das Gebiet um einige Blöcke südlich der Heckenstallerstraße erweitert werden. Im Umgriff der neuen Erhaltungssatzung leben 7.300 Einwohnerinnen und Einwohner in rund 4.000 Wohnungen.

- Das Erhaltungssatzungsgebiet „Alte Heide“ liegt im 12. Stadtbezirk (Schwabing – Freimann) und erstreckt sich zwischen Fröttmaninger Straße, Grünecker Straße, Kohlrauschstraße, Wandletstraße, Dietersheimer Straße und Ungererstraße. Der Satzungsumgriff soll gegenüber dem der vorherigen Satzung, die am 20.11.2018 außer Kraft tritt, unverändert bleiben. Im Erhaltungssatzungsgebiet leben dann 2.600 Einwohnerinnen und Einwohner in 1.300 Wohnungen.

Gesetzliche Basis ist § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Sogenannte Milieuschutzsatzungen sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten. Indem Abbruch, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Gebäude sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer speziellen Genehmigung unterliegen, können Luxusmodernisierungen und eine unangemessene Erhöhung des Standards der Wohnungen in der Regel verhindert, die angestammten Mieterinnen und Mieter („Milieu“) vor Verdrängung geschützt beziehungsweise spekulative Umwandlungsaktivitäten in bestimmten Bereichen abgemildert werden.

Bei den Erhaltungssatzungsgebieten handelt es sich immer um Gebiete, in denen der Wohnungsbestand auch ein gewisses Aufwertungspotenzial aufweist. Dabei ist die Erhaltungssatzung jedoch bislang kein Instrument des individuellen Mieterschutzes, sondern hat vielmehr die Aufgabe, das angestammte Milieu zu erhalten. Für den Erlass einer Erhaltungssatzung in einem Gebiet muss die abstrakte Gefahr bestehen, dass mit baulichen Veränderungen beziehungsweise der Aufwertung des Gebäudebestandes eine Veränderung der Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung einhergeht, welche aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht ist. Das Instrument der Erhaltungssatzung kommt in München bereits seit 30 Jahren zum Einsatz. Wenn Eigentümer ein Wohnhaus in einem der Erhaltungssatzgebiete verkaufen möchten, hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Um dieses abzuwenden, kann ein Käufer eine so genannte Abwendungserklärung abgeben. Darin verpflichtet er sich, u. a. sowohl die Umwandlung in Eigentumswohnungen als auch unangemessene Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen. Diese Vorgaben hat die Stadt München erst im Juni 2018 deutlich verschärft.

Weitere Informationen sind im Internet unter http://www.muenchen.de/stadtplanung, Stichwort „Erhaltungssatzungen“, zu finden. Dort ist auch die Broschüre „Erhaltungssatzungen in München – 30 Jahre Milieuschutz, 2017“ zum Download abrufbar.