Aus aktuellem Anlass teilt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung Folgendes mit:
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eines der drängendsten Themen in München. Aus diesem Grund hat der Münchner Stadtrat Ende 2016 mit „Wohnen in München VI (2017-2022)“ die Fortschreibung des finanziell größten kommunalen wohnungspolitischen Handlungsprogramms in Deutschland mit einem Volumen von etwa 870 Millionen Euro beschlossen. Damit verbunden wurden bisher eine Reihe von Maßnahmen auf den Weg gebracht und fortgeführt.
Stärkung der Wohnungsbaugesellschaften Sonderprogramm „250 Millionen-Paket für die städtischen Gesellschaften“ (2016 – 2020)
Im Gegensatz zu anderen deutschen Städten und Ländern hat die Landeshauptstadt München ihre Wohnungsbaugesellschaften nicht verkauft und verfügt damit über ein wichtiges Regulativ am Münchner Wohnungsmarkt. Die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG sind mit ihrem Wohnungsbestand von 61.200 Wohnungen, davon 24.300 gefördert, ein Garant für langfristig sichere Mieten.
Um das Profil der städtischen Wohnungsbaugesellschaften als soziale-Vermieterin stärker herauszustellen, hat der Stadtrat im Juli 2018 die sog. kommunale Mietpreisbremse für alle städtischen Wohnungen beschlossen. Damit wird die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im frei finanzierten Bestand auf maximal 10 Prozent in 5 Jahren begrenzt (bislang rechtlich möglich: 15 Prozent in 3 Jahren) und bei Mieterhöhungsverlangen eine Mietobergrenze von 90 Prozent des aktuellen Mietspiegels festgelegt. Zudem wird die Modernisierungsumlage von rechtlich möglichen 11 Prozent auf 5 Prozent bei den städtischen Wohnungen begrenzt und die Modernisierungsumlage von der Grundmiete getrennt sowie auf 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren begrenzt. Nach Amortisierung fällt die Modernisierungsumlage komplett weg.
Die Regularien zur Begrenzung der Modernisierungsumlage werden auch bei allen städtischen Programmen für den geförderten und preisgedämpften Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) aufgenommen.
GEWOFAG und GWG sind nicht nur Bestandshalterinnen, sondern zwei der wenigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in der Bundesrepublik, die selbst ehrgeizige Neubauprogramme aufgelegt haben. Die Landeshauptstadt München stellt dafür im Rahmen eines Sonderprogramms für den geförderten Wohnungsbau den städtischen Wohnungsbaugesellschaften seit 2016 insgesamt 250 Millionen Euro für zehn Jahre zur Verfügung. Zudem erhalten GEWOFAG und GWG im Zeitraum von
2016 bis einschließlich 2020 eine zusätzliche jährliche Bareinlage von insgesamt 15 Millionen Euro pro Jahr. Die Fertigstellungszahlen für Neubauten der GEWOFAG und der GWG sollen damit schrittweise erhöht werden und ab 2018 – gemessen am 5-Jahres-Durchschnitt – insgesamt durchschnittlich 1.250 WE pro Jahr erreichen.
Wohnungspolitik = Grundstückspolitik
Die Grundstückspolitik der Stadt München trägt entscheidend zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bei. 50 Prozent der städtischen Wohnbauflächen werden für den geförderten Wohnungsbau verwendet. Aber auch die anderen 50 Prozent der Wohnbauflächen vergibt die Stadt München nicht im Preiswettbewerb, sondern zum Großteil nach auf Zielgruppen ausgerichteten Konzeptausschreibungen, wie zum Beispiel Grundstücksausschreibungen für den Werkswohnungsbau oder für Wohnungen für Auszubildende.
Konzeptioneller Mietwohnungsbau (KMB)
Die städtischen Flächen werden in diesem Programm vergünstigt mit folgenden 40- bis 60-jährigen Bindungen vergeben: Die Wohnungen dürfen nicht in Einzeleigentum aufgeteilt werden und die Miethöhe ist gedeckelt. Das Programm schafft somit bezahlbaren Mietwohnungsbau.
Förderung von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften
Baugenossenschaften und Baugemeinschaften helfen durch ihren nicht nur renditeorientierten Ansatz mit, den Wohnungsmarkt zu entlasten und leisten wichtige Beiträge zum innovativen Wohnungsbau sowie der Quartiersentwicklung.
Daher werden für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften auf städtischen Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 Prozent der neuen Wohnungsbauprojekte vorgesehen. Zudem werden Grundstücksausschreibungen auf die Belange von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften zugeschnitten (Konzeptausschreibung ohne Preiswettbewerb).
Erfolgsmodell Sozialgerechte Bodennutzung
Bereits vor 25 Jahren wurde das Erfolgsmodell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) eingeführt, für das München in vielen anderen deutschen Städten Anerkennung und vermehrt Nachahmer findet. 2017 wurde das Münchner Erfolgsmodell im Wohnungsbau fortgeschrieben und aktualisiert: Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren entstehen mindestens 30 % (auf städtischen Flächen 50 Prozent) der neuen Wohnungen als geförderter Wohnungsbau sowie nunmehr 10 Prozent preisgedämpfter Wohnungsbau für die mittleren Einkommen. Und private Entwickler werden an den Infrastrukturkosten beteiligt.
Die SoBoN trägt zur sogenannten „Münchner Mischung“ bei, das heißt zu einem vielfältigen Wohnungsangebot für breite Einkommensgruppen in allen Quartieren.
Sicherung des Bestandes
Kaum eine andere deutsche Großstadt engagiert sich so sehr wie die Landeshauptstadt München dafür, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Zum Beispiel durch die Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten und die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Im Stadtgebiet gibt es derzeit 23 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 159.000 Wohnungen und 284.000 Einwohnerinnen und Einwohnern.
Zudem hat die Landeshauptstadt München die sog. Abwendungserklärung bei der Vorkaufsrechtsausübung massiv verschärft.
Erbbaurecht
Wohnungspolitisch ist das Erbbaurecht ein wichtiges langfristiges Steuerungsinstrument. Vor dem Hintergrund, dass die Flächen immer knapper werden, ist es wichtig, diesen Gestaltungsspielraum auch für nachfolgende Generationen sicher zu stellen. Daher stellt die Stadt nun vermehrt Grundstücke nur im Erbbaurecht zur Verfügung.
Baurechtschaffung
Die Schaffung von Baurecht durch neue Bebauungspläne ist hoheitliche Aufgabe der Gemeinde. Hier hat sich die Landeshauptstadt München in verschiedenen Bereichen so aufgestellt, dass in kurzer Zeit mehr Baurecht generiert und die Zielzahl von durchschnittlich 4.500 Wohneinheiten erreicht wird.
Auch die Verfahren zur Baugenehmigungserteilung wurde durch Verfahrensoptimierung und Personalzuschaltung beschleunigt.
Die Fülle von Maßnahmen zeigt bereits deutliche Erfolge
Im Jahr 2018 wurden vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung mehr als 12.500 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt. Dies ist nach dem Rekordjahr 2017 der zweitbeste Wert überhaupt. Zudem wurden im vergangenen Jahr nahezu 8.100 Wohnungen fertiggestellt und stehen nun ihren neuen Bewohnerinnen und Bewohnern zur Verfügung. Der positive Trend bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen setzt sich damit seit mehreren Jahren fort.
Für über 2.000 Wohnungen wurden verschiedene Förder-, Miet- und Belegungsmodelle bewilligt, die den Münchner Haushalten mit wenig oder mittleren Einkommen sowie bestimmten Berufsgruppen (Mangelberufe, Berufe aus der Daseinsvorsorge) zu Gute kommen.
Auch für die kommenden Jahre wurden die erforderlichen Grundlagen für neuen Wohnraum in München gelegt: Im Bereich der Baurechtsschaffung hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung 2018 rund 7.000 Wohnungen auf den Weg gebracht und damit die Zielzahl von 4.500 Wohneinheiten deutlich übertroffen. Allein auf dem Areal der ehemaligen Bayernkaserne in Freimann, das sich seit 2011 im Eigentum der Stadt befindet, wird der angespannte Wohnungsmarkt zukünftig, zusammen mit dem
östlich angrenzenden Gebiet eines privaten Grundeigentümers an der Heidemannstraße, mit rund 5.500 neuen Wohnungen für bis zu 15.000 Personen entlastet. Parallel hierzu entsteht in Freiham, dem momentan größten Entwicklungsgebiet Europas, in den nächsten Jahren ein eigenständiger Stadtteil für rund 25.000 Menschen.
Mit den enormen Steigerungen der Zahlen im Bereich Baurechtsschaffung, Baugenehmigungen und Bewilligungen von verschiedenen Förder-, Miet- und Belegungsmodellen hat die Landeshauptstadt mit all den ihr zur Verfügung stehenden Instrumenten sehr gute Voraussetzungen für mehr Wohnungen geschaffen. Diese Voraussetzungen müssen nun von den
Wohnungsbauunternehmen in der Praxis umgesetzt werden, damit zeitnah bezugsfertige Wohnungen entstehen.
Den Anfang haben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften gemacht, indem sie 2017/18 im Durchschnitt mit mehr als 1.000 Wohneinheiten ihr Bauvolumen stark ausgeweitet haben. Da in den kommenden Jahren große Projekte z.B. in Freiham und der ehemaligen Bayernkaserne anstehen, werden GWG und GEWOFAG die anvisierte Zielzahl von 1.250 neu geschaffenen Wohnungen, die üblicherweise im 5-Jahres-Druchschnitt betrachtet wird, voraussichtlich übertreffen können.
Stadtbaurätin Elisabeth Merk: „Diese Zahlen zeigen das starke Engagement der Stadt für die Entwicklung von neuem Wohnraum, die Steigerungen sind ein echter Erfolg. Zugleich bleiben die Baurechtsschaffung und die Umsetzung eine große Herausforderung. Hemmnisse wie geringe Verfügbarkeit neuer Flächen sowie die angespannte Situation in der Baubranche führen bei der Entwicklung und Umsetzung bis hin zu aktuellen neuen Baustellen immer wieder zu Verzögerungen. Gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften setzt sich die Stadtverwaltung mit allen Instrumenten und Kräften ein, hier noch mehr zu erzielen. Aber nicht allein das „Mehr“ ist entscheidend – es geht vor allem darum, den „bezahlbaren Wohnraum“ noch stärker voranzubringen. Wir erarbeiten hierfür entsprechende konzeptionelle Grundlagen, schaffen Baurecht und erhöhen die Genehmigungszahlen und stellen städtische Wohnungen hierfür bereit. Auf die zeitliche Umsetzung und Fertigstellung der Wohnungen haben wir im privaten Bereich allerdings nur sehr begrenzten Einfluss. Ich wünsche mir, dass die private Bauwirtschaft unser umfangreiches Angebot nutzt, ihre Bautätigkeit im Wohnungsbau und insbesondere im Bereich des sozial geförderten und tatsächlich bezahlbaren Wohnens zu verstärken, damit unser Engagement bei allen Münchnerinnen und Münchnern ankommt.“