Optimierung des Hausmeisterservices der GEWOFAG ein Schuss in den Ofen?

Optimierung des Hausmeisterservices der GEWOFAG ein Schuss in den Ofen?
Anfrage Stadtrats-Mitglieder Marie Burneleit, Stefan Jagel, Thomas Lechner und Brigitte Wolf (DIE LINKE./Die PARTEI Stadtratsfraktion) vom 17.7.2020

Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk:

Mit Schreiben vom 17.7.2020 haben Sie gemäß § 68 GeschO folgende Anfrage an Herrn Oberbürgermeister gestellt, die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung wie folgt beantwortet wird.

In Ihrer Anfrage führen Sie aus, dass in der letzten Sitzung des Mieterbeirates am 13. Juli 2020 Vertreter der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG mit einer Vielzahl von Vorwürfen konfrontiert waren, dass die Umstellung ihres Hausmeisterservicesystems zu einer erheblichen Steigerung der Nebenkosten und einem weniger an Leistung geführt hat. Mieterinnen und Mieter berichteten, dass es keine Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner der GEWOFAG vor Ort mehr gibt und Schadens-
meldungen teilweise wochenlang nicht bearbeitet werden. Berichte über solche Zustände häuften sich schon in den letzten Sitzungen des Mieterbeirates. Auffallend ist, dass jeweils Mieterinnen und Mieter der GEWO-FAG Probleme berichteten und keine Mieterinnen und Mieter der anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG. Der Mieterverein München machte dazu ähnliche Aussagen.
Hintergrund der vermehrten Beschwerden scheint die Umstellung des Hausmeisterinnenservices und Hausmeisterservices der GEWOFAG in
den letzten Jahren zu sein. Mit der Umstellung wollte die GEWOFAG ihre Prozesse „optimieren“. So wurden die Hausmeisterinnenbereiche und Hausmeisterbereiche von 317 auf nur noch 26 reduziert. Statt von eigenen Hausmeisterinnen und Hausmeistern werden Hausmeisterinnenleistungen und Hausmeisterleistungen vermehrt von externen Unternehmen übernommen. Ziel war es das Hausmeisterinnensystem und Hausmeistersystem„wirtschaftlicher und mieterfreundlicher“ zu gestalten. Das Gegenteil ist offensichtlich eingetreten, wie es der Frust der anwesenden Mieterinnen und Mieter deutlich machte. Daraus ergeben sich folgende Fragen:

Frage 1:
Welche Änderungen hat die GEWOFAG konkret beim Hausmeisterinnensystem und Hausmeistersystem unternommen? Welche konkreten Unterschiede gibt es dabei im Vergleich zur GWG?

Antwort:
Zum Hausmeisterinnensystem und Hausmeistersystem der GEWOFAG:
Bis zum Jahr 2013 gab es für jeden der seinerzeit 317 Bezirke eine Hausmeisterin und einen Hausmeister, der für einen eigenen Bezirk verantwortlich war. Es gab einen hohen Grad an Teilzeitbeschäftigten. Die Hausmeisterinnen und Hausmeister waren dezentral organisiert, d.h. es gab keine eigene Organisationseinheit, so dass keine einheitlichen Standards für das Leistungsbild, der Leistungserbringung, zur Personalführung und Personaleinsatzplanung vorlagen. Daher wurden viele ortsgebundene Verträge abgeschlossen. Wegen der Kleinteiligkeit verschiedener Bezirke wurden Leistungen häufig fremd vergeben.

Durch eine Überarbeitung des Modells in 2013 wurden die Leistungen für alle Hausmeisterinnen und Hausmeister und Mieterinnen und Mieter vereinheitlicht. Die Bedarfsbewertung erfolgte danach unter objektiven Kriterien und die Regelungen für Fremdvergaben wurden optimiert.
Alle Bezirke wurden mit Vollzeitkräften besetzt, die Führungskräften direkt zugeordnet waren.
Vertretungsregelungen, Steuerung und Kontrolle wurden optimiert.

2017 wurde das bisherige Hausmeistermodell umgestellt auf Teamarbeit in Serviceeinheiten. Statt 317 einzelner Hausmeisterbezirke gibt es seither 26 Serviceeinheiten. Jedes Team besteht abhängig von der Größe der Serviceeinheit aus 3 bis 8 Hausmeisterinnen und Hausmeister. Hausmeister-Bezirke wurden zu Quartieren gebündelt, die von professionellen Hausmeister-Arbeitsteams betreut werden.
Die Serviceeinheiten wurden aufgrund der örtlichen Lage (Streubesitz o.ä.), der arbeitsrechtlichen Rahmenbedingungen (bestehende Arbeitsverträge), über die Gleichartigkeit der Anlagenstruktur (Gebäude, Außenflächen, Grünflächen, Spielplätze usw.), über die Anzahl der Wohneinheiten usw. definiert. Ausfallzeiten durch z.B. Krankheit oder Urlaub innerhalb der neu gebildeten Hausmeister-/Arbeitsteams werden durch andere Serviceeinheiten und/oder durch externe Dienstleister abgedeckt. Ein neues Leistungsbild auf Massen- und Basis von Leistungsfaktoren wurde geschaffen, externe Hausmeisterleistungen bedarfsorientiert eingekauft. Mit der Umstellung konnte eine neue Verrechnungssystematik umgesetzt werden und eine sehr hohe Sicherheit bei der Zuordnung der umlegbaren Hausmeister-Kosten auf die spezifischen Abrechnungseinheiten erreicht werden. Zudem konnte ein deutlich besserer Leistungsnachweis (einheitliche Leistungsbilder und Abwicklungsvorgaben) auf Ebene der einzelnen Abrechnungseinheit erreicht werden.Im Zuge der Modellfortschreibungen musste die GEWOFAG bei der Reform des Hausmeister-Konzepts den gesamten Konzern im Blick haben. Dabei weisen die Wohnanlagen von GEWOFAG und HEIMAG durchaus
unterschiedliche Anforderungen auf. Hinzu kam, dass interne und äußere Faktoren auf das Arbeitsgebiet der Hausmeisterinnen und Hausmeister einwirken, wie z.B. unterschiedliches Verhalten sich verändernder Mieterschaften oder das Wirken als öffentlicher Auftraggeber, auf die die GEWO-FAG keinen oder nur sehr geringen Einfluss haben.

Mit Eingliederung der HEIMAG in den GEWOFAG-Konzern wurden zum
1.1.2016 das Personal und die Leistungen der HEIMAG vollständig in die GEWOFAG übernommen. Die Hausmeisterinnen und Hausmeister der HEIMAG wurden im Jahr 2016 organisatorisch der Gesellschaft Wohnforum zugeordnet. Für das Jahr 2016 erfolgten die Abrechnungen der Hausmeisterleistungen auf dem Kostenniveau des Vorjahres.
Bei den Hausmeisterleistungen der GEWOFAG und HEIMAG bestanden
sehr unterschiedliche Grundlagen im Leistungsbild, in der Leistungserbringung und Verrechnung. Die Eingliederung der HEIMAG in den GEWOFAG Konzern erforderte jedoch eine einheitliche Ausgestaltung aller Tätigkeiten der Hausmeisterleistungen für das gesamte Unternehmen.
Daher hat die GEWOFAG im Sinne der Gesamtwirtschaftlichkeit unter Anwendung der aktuellen Rechtslage eine Überarbeitung und Angleichung des Hausmeistermodells vorgenommen. Die Rahmenbedingungen erfor-
derten ein Konzept, das einerseits Synergien schafft und andererseits den unterschiedlichen Anforderungen der Wohnanlagen Rechnung trägt, also eine Balance zwischen der Dienstleistungsqualität für die Mieterschaft und einem organisatorisch vertretbarem Aufwand für die Bereitstellung dieser Leistung. Dabei muss die GEWOFAG immer die Gesamtwirtschaftlichkeit und Rechtskonformität sicherstellen.
In diesem Zuge wurde das Leistungsbild der Hausmeistertätigkeiten der HEIMAG angepasst. So wurden die bisher durch die Hausmeisterinnen und Hausmeister erbrachten Winterdienstleistungen für maschinenräumbare Flächen in einen bereits bestehenden Rahmenvertrag aufgenommen und damit an Fremdfirmen vergeben. Darüber hinaus sind im neuen Hausmeisterkonzept bestimmte Reparaturleistungen weggefallen. Hinzugekommen sind jedoch regelmäßige Kontrolltätigkeiten usw. Seit der vollständigen Eingliederung der HEIMAG in die GEWOFAG werden auch in den HEIMAG-Siedlungen die Hausmeisterkosten nach der im GE-WOFAG-Konzern gültigen Berechnungsmethode umgelegt. Diese Methodik ist branchenweit üblich.
Die GEWOFAG arbeitet regelmäßig an der Optimierung des Hausmeister-Konzeptes.Zum Hausmeisterinnensystem und Hausmeistersystem der GWG München:
Die Hausmeisterinnen und Hausmeister der GWG München sind den insgesamt sieben Hausverwaltungen zugeordnet und verrichten im Team ihre Tätigkeiten im zugeordneten Quartier. Im sogenannten Streubesitz ist immer eine Hausmeisterin und ein Hausmeister für die Anlage zuständig, mit Vertretung bei Abwesenheit.
In der Regel sind diese Hausmeisterinnenteams und Hausmeisterteams langjährig eingespielt, so dass eine intensive Verbundenheit zum Quartier und den Bewohnerinnen und Bewohnern vorhanden ist.
Die Führung der Hausmeisterinnen und Hausmeister erfolgt dezentral durch die örtliche Hausverwaltung, dadurch ist ein hohes Maß an Qualitätsmanagement vorhanden.
Hausmeisterinnen und Hausmeister wohnen oftmals in Wohnungen der GWG München, oft auch in ihrem Hausverwaltungsbereich, jedoch nicht in der von ihnen zu verwaltenden Wohnanlage.

Frage 2:
Wie haben sich die Hausmeisterinnenkosten und Hausmeisterkosten im Verhältnis zu den gesamten Betriebskosten der Mieterinnen und Mieter der GEWOFAG im Durchschnitt in den letzten Jahren entwickelt? Bei wie vielen Haushalten haben sich die Hausmeisterinnenkosten und Hausmeisterkosten seit 2017 um über 10% erhöht? Bitte um Aufstellung entsprechend der einzelnen Wohnanlagen.

Antwort:
Der Anteil der durch die GEWOFAG selbst bereitgestellten Leistungen der Hausmeisterkosten für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung stellt mit ca. 11% an der Gesamtleistung einen kleinen Teil des Abrechnungsergebnisses dar. Erhöhungen in diesem Bereich entstehen zum einen durch tarifvertragliche Anpassungen im Bereich der Personalkosten in der GE-WOFAG, hier erfolgten in den vergangenen Jahren Erhöhungen von ca. 2% im Jahr. Weitere Faktoren sind marktübliche Kostenentwicklungen durch Inflation und Indexanpassungen bei zugekauften Leistungen. Bei zugekauften Leistungen muss sich die GEWOFAG hier dem Vergabeverfahren für öffentliche Auftraggeber unterordnen.
Seit 2017 liegen die Hausmeisterkosten für den Gesamtbestand der GEWOFAG auf einem gleichbleibenden Niveau mit einer geringfügigen Schwankung von rund 1%, wie die nachfolgende Tabelle verdeutlicht:

Im Lauf der Zeit sind zusätzliche Wirtschaftseinheiten im Rahmen von Neubauten und Ankäufen zum Bestand des GEWOFAG Konzernes hinzu gekommen. Diese Steigerung führt in der Regel zu einer Erhöhung des Abrechnungsvolumens und der damit einhergehenden Steigerung gegenüber dem Vorjahr.
Im Vergleichszeitraum 2017 auf 2019 hat sich der Bestand um 862 Objekte erhöht, verbunden mit einer Steigerung von 2,63% der Wohn-/Nutzfläche zum 31.12. Die abgerechneten Hausmeisterkosten hingegen sanken in Summe um 0,30%. Der durchschnittliche Anteil der Hausmeisterkosten pro m² Wohnfläche pro Monat sinkt innerhalb der GEWOFAG um 2,86%, während der Mietspiegelwert vergleichsweise um 6,25% steigt.

Zwischen einzelnen Wirtschaftseinheiten innerhalb des GEWOFAG Konzernes kam es im Rahmen der unter Frage Nr. 1 beschriebenen Anpassungen im Laufe der vergangenen Jahre zu Schwankungen und Anpassungen. Vor allem die Integration der HEIMAG in das Modell des GEWOFAG-Konzernes war mit Veränderungen verbunden, insbesondere nachdem die Abrechnungssystematik des Konzerns nunmehr auch für Mieterinnen und Mieter der HEIMAG-Anlagen angewendet wurde.

Von insgesamt 413 Abrechnungseinheiten im GEWOFAG-Konzern entfallen 78 Abrechnungseinheiten auf die HEIMAG.
Die Angleichung des Hausmeistermodells führte zu einer Anpassung der Abrechnungsbeträge. Umlagefähige Kosten wurden jedoch maximal 20% höher im Vergleich zum Vorjahreswert auf die Mieter umgelegt. Einige Wohnanlagen haben aufgrund ihrer bisher deutlich unterdurchschnittlichen Hausmeisterkosten überproportionale Steigerungen erfahren, jedoch bewegen sich alle Objekte im Rahmen des Münchener Mietspiegelwertes. Zukünftig werden sich für diese Anlagen nur noch moderate Kostensteigerungen analog der übrigen GEWOFAG Objekte ergeben.Bei Anlagen der HEIMAG muss die gärtnerische Pflege, die durch den Hausmeister erfolgt, betriebskostenrechtlich unter der Position „Hausmeister“ abgerechnet werden. Daher ist der Wert für die HEIMAG-Anlagen höher und variiert in Abhängigkeit der betreuten Grünflächen in den jeweiligen Siedlungen.

Die GEWOFAG und der DMB Mieterverein haben hinsichtlich der Umlegung der Hausmeisterkosten inzwischen eine Einigung erzielt. Die GEWO-FAG hat sich bereit erklärt, einen von beiden Seiten beauftragten Schiedsrichter beurteilen zu lassen, ob die Hausmeisterkosten korrekt umgelegt werden.

Frage 3:
Wie hat sich das Verhältnis zwischen externer und interner Erbringung der Hausmeisterinnenleistungen und Hausmeisterleistungen seit 2014 bei GEWOFAG und GWG entwickelt?

Antwort:
Bei der GEWOFAG liegt der durchschnittliche Anteil der Fremdleistungen wie z.B. Winterdienstleistungen in den letzten Jahren bei rund 14%, wobei saisonale bzw. witterungsbedingte Einflüsse, Zugänge von Objekten, etc. zu geringen Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren führen.

Fremddienstleister werden genutzt, um kurzfristig auf Schwankungen der benötigten Leistungen reagieren zu können z.B. Winterdienst, Zugänge von Objekten, Vertretungen im Krankheits-/Urlaubsfall, etc.

Die GWG München bewirtschaftet ihre Bestände in der Regel durch eigene festangestellte Hausmeisterinnen und Hausmeister. Nur in Spitzenzeiten, bei körperlich sehr belastenden Arbeiten (z.B. Durchführung von Teilen des Winterdienstes, Laubentsorgung, Sperrmüllsammlung und -entsorgung) oder wenn zur Erledigung der Aufgaben spezielle Maschinen (z.B. Hubsteiger) benötigt werden, greift die GWG auf Fremdfirmen zurück. Um die eigene Leistungsfähigkeit überprüfen zu können und dadurch eine Qualitätskontrolle durchzuführen, vergibt die GWG München in unregelmä-ßigen Abständen einzelne Wohnanlagen bzw. kleine Quartiere zur Betreuung an Dienstleisterinnen und Dienstleister, die Aufsicht führt die entsprechende Hausverwaltung. Der Anteil an Fremdvergaben liegt bei deutlich unter 5%.In Wohnanlagen, die im Vorkaufsrecht dazugekommen sind und sich in exponierter Lage befinden, werden zu Beginn der Betreuung Fremdfirmen beauftragt. Nach einer Neuorganisation der Hausmeisterinnenzuordnungen und Hausmeisterzuordnungen werden diese Wohnanlagen in den regulären Betreuungsdienst der Hausmeisterinnen und Hausmeister der GWG integriert.

Frage 4:
Wie hat sich die Zahl der bei GEWOFAG und GWG angestellten Hausmeisterinnen und Hausmeister seit 2014 entwickelt?

Antwort:
Auf Grundlage der Optimierung des Hausmeistermodells sowie des
vom Aufsichtsrat der GEWOFAG beschlossenen Effizienz- und Personaleinsparungsprogramms „GEWOFAG 2021“ hat sich die Zahl der bei der GEWOFAG beschäftigten Hausmeisterinnen und Hausmeister seit 2014 sukzessive von durchschnittlich 181 Vollzeitäquivalenten auf derzeit durchschnittlich 122 Vollzeitäquivalente (VZÄ) reduziert. Diese Zahlen sind jedoch nicht direkt vergleichbar, da 2014 alle Hausmeisterinnen und Hausmeister der Landeshauptstadt München enthalten waren, die im Zuge der Übernahme der Immobilienverwaltung von der Landeshauptstadt München auf die GEWOFAG übergegangen sind.

In 2014 verwaltete die GEWOFAG mit durchschnittlich 181 Vollzeitäquivalenten – 177,71 VZÄ zum 31.12.2014 – einen Bestand von 32.227 Wohnungen und 393 Gewerben. Am 31.12.2019 verwaltete die GEWOFAG mit durchschnittlich 122 VZÄ – 117,93 VZÄ zum 31.12.2019 – einen Bestand von 34.816 Wohnungen und 465 Gewerben. Dabei ist zu berücksichtigen, dass 2014 ein völlig anderes Hausmeistermodell zugrunde lag.
Die GWG München verwaltete 2014 mit 90,8 Vollzeitäquivalenten einen Wohnungsbestand von 27.865 Wohnungen. Am 31.12.2019 verwaltete die GWG München mit 95,00 VZÄ einen Wohnungsbestand von 30.711 Wohnungen.

Frage 5:
Nach welchem Tarifvertrag werden die Hausmeisterinnen und Hausmeister bei der GEWOFAG – Service bezahlt? Nach welchem Tarifvertrag richtet sich die Bezahlung der Hausmeisterinnen und Hausmeister bei der GWG?

Antwort:
Die Hausmeisterinnen und Hausmeister der GEWOFAG werden nach dem Manteltarifvertrag der Wohnungswirtschaft bezahlt.
Bei der GWG München richtet sich die Bezahlung nach dem TVöD.

Frage 6:
Im Mieterbeirat wurde durch einen Vertreter der GEWOFAG angekündigt, der Unzufriedenheit der Mieterinnen und Meiter unter anderem durch eine neue Mieter-App zu begegnen. Inwiefern will die GEWOFAG gewährleisten, dass vor allem ältere Mieterinnen und Mieter durch diesen Schritt nicht zusätzlich abgehängt werden?

Antwort:
Bei der neuen Mieter-App handelt es sich um ein zusätzliches Angebot für die Mieterinnen und Mieter. Für die Mieterinnen und Mieter besteht nach wie vor die Möglichkeit einer persönlichen, telefonischen oder schriftlichen Kontaktaufnahme mit der GEWOFAG.