Mit dem Wohnungsmarktbarometer veröffentlicht das Referat für Stadtplanung und Bauordnung jährlich eine Auswertung der Angebotsmieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien in München. Jetzt liegt die Analyse für 2021 vor. Sie bestätigt erneut, wie wichtig der Erhalt und der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum angesichts der sehr hohen und weiterhin steigenden Mieten ist. Diesem Auftrag versucht die Landeshauptstadt München mit zahlreichen Maßnahmen und Programmen nachzukommen.
Für das Wohnungsmarktbarometer 2021 wurden rund 44.000 Miet- und Kaufangebote ausgewertet, die im Jahr 2021 auf verschiedenen Plattformen veröffentlicht wurden. Erstmals wurden zur Erstellung des Wohnungsmarktbarometers die vom Forschungsinstitut F+B bereitgestellten Annoncen ausgewertet, weshalb ein direkter Vergleich mit den Publikationen der Vorjahre nur bedingt möglich ist.
Auch im Jahr 2021 kam es zu einem weiteren Anstieg der Mieten unmöblierter Wohnungen sowie der Bestandskaufpreise, jedoch je nach Angebotsform und Wohnungsmarktgebiet in unterschiedlicher Ausprägung. Die Kaufpreise im Neubau und die Mieten möblierter Wohnungen verzeichneten einen leichten Rückgang, der auch eine Folge der geänderten Datenbasis sein könnte. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise sind in der Regel in den zentralen Lagen am höchsten und werden mit zunehmender Nähe zum Stadtrand günstiger.
Die durchschnittliche Erstbezugsmiete für eine Neubauwohnung in der Landeshauptstadt lag bei 21,62 Euro pro Quadratmeter und kostete somit rund ein Prozent mehr als im Vorjahr. Im Wohnungsbestand stiegen die Wiedervermietungsmieten seit 2020 um fast zwei Prozent an. Hier wurden im Durchschnitt 19,96 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Der Markt für möblierte Wohnungen hat 2021 nochmals stark an Bedeutung zugenommen. 45 Prozent aller inserierten Wohnungen wurden mit Möblierung angeboten. Dies sind vor allem kleinere Bestandswohnungen zwischen 20 und 60 Quadratmetern. Möblierte Wohnungen im Neubau wurden für durchschnittlich 27,19 Euro pro Quadratmeter angeboten. Somit wurde in diesem Marktsegment etwa ein Viertel mehr verlangt als für unmöblierte Neubauwohnungen. Möblierte Bestandswohnungen wurden 2021 im Durchschnitt für 26,01 Euro pro Quadratmeter inseriert. Sowohl möblierte Bestandswohnungen als auch möblierte Neubauwohnungen wurden somit durchschnittlich etwas günstiger vermietet als im Vorjahr. Zum Verkauf wurden Neubauwohnungen für rund 10.690 Euro pro Quadratmeter und Bestandsimmobilien für rund 9.340 Euro je Quadratmeter angeboten. In den letzten Jahren zeigte sich sowohl insgesamt als auch über alle Wohnungsgrößen hinweg eine kontinuierliche Zunahme der Angebotspreise für Neubauwohnungen. Dass die Kaufpreise im Neubau nun für 2021 erstmals geringer sind, dürfte primär auf die Änderung der Datenquelle und die veränderte Angebotsstruktur zurückzuführen sein. Die Kaufpreise im Bestand sind im Vergleich zu 2020 um über sechs Prozent gestiegen.
Inwiefern sich die aktuellen Entwicklungen (Krieg in der Ukraine, Erhöhung der Zinsen, steigende Inflation, deutlich erhöhte Energiekosten, Lieferschwierigkeiten in der Bauwirtschaft) zukünftig auf die Miet- und Kaufpreise in München auswirken, bleibt abzuwarten.
Die Landeshauptstadt München schöpft alle rechtlichen Möglichkeiten aus, um bestehenden Wohnraum zu schützen, neuen Wohnraum zu schaffen und dem starken Aufwärtstrend der Münchner Mieten entgegenzuwirken. Aufgrund des weiterhin starken Drucks gerade im unteren und mittleren Preissegment wurde 2021 die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) insbesondere mit dem Ziel der Schaffung von mehr langfristig gesichertem und bezahlbarem Wohnraum weiterentwickelt. Hierzu hat der Stadtrat die Novelle des Münchner Baulandmodells beschlossen und mit der SoBoN 2021 ein deutschlandweit beispielloses Baukastenmodell eingeführt.