Subvention von Wohnungsbau

Subvention von Wohnungsbau
Antrag Stadtrats-Mitglieder Andreas Babor, Fabian Ewald, Heike Kainz, Winfried Kaum, Veronika Mirlach und Alexander Reissl (Stadtratsfraktion der CSU mit Freie Wähler) vom 15.2.2023

Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk:

Der im Betreff genannte Antrag wurde bei der Vorbehandlung der Stadtratsvorlage zum sogenannten Teuerungsausgleich für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung am 8.3.2023 nicht abschließend behandelt, sondern nur aufgegriffen, da die CSU-Stadtratsfraktion gebeten hatte, die Möglichkeiten eines Teuerungsausgleichs nicht nur für die KMB-Vorhaben, sondern generell für alle Vorhaben im Mietwohnungsbau zu prüfen.

Dazu nimmt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Ihr Einverständnis vorausgesetzt, schriftlich wie folgt Stellung:
Der geförderte und damit subventionierte Wohnungsbau ist seit Jahrzehnten ein wichtiges Instrument der nachhaltigen Stadtentwicklung in ganz Deutschland. Dabei hat die Landeshauptstadt München bereits frühzeitig mit ihren wohnungspolitischen Handlungsprogrammen „Wohnen in München“ und der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) eine Vorreiter- und Vorbildfunktion eingenommen. Dies gilt nicht nur für den geförderten, sondern auch für den preisgedämpften Mietwohnraum, der vor allem den mittleren Einkommensgruppen zugutekommt.

Grundlage der Förderung von Wohnraum sind meist landesgesetzliche Regelungen, die die entsprechenden Fördermodalitäten, Adressat*innen und Zweck der Förderung festlegen.

In Bayern gibt das Gesetz über die Wohnraumförderung in Bayern (Bay-WoFG) den gesetzlichen Rahmen vor, aus dem sich wiederum die für die praktische Anwendung maßgeblichen Wohnraumförderungsbestimmugen (WFB) ableiten. Zielrichtung ist dabei die Schaffung und der Erhalt von Wohnraum für einkommensschwächere Personen im Fördermodell der sogenannten Einkommensorientierten Förderung (EOF).
Wegen der hohen Projektkosten in der Landeshauptstadt München können Vorhaben in der EOF nur dann wirtschaftlich umgesetzt werden, wenn die Landeshauptstadt München über den Förderanteil des Freistaates hinaus eigene Mittel zur Kofinanzierung der Projekte aufwendet.Aufgrund des angespannten Wohnungsmarkts in München wurde mit „Wohnen in München III“ im Jahr 2001 zusätzlich zum München Modell-Eigentum (seit 1996) das München-Modell-Miete und -Genossenschaften mit der Zielrichtung eingeführt, Haushalte insbesondere mit Kind/-ern und mit Einkommen zu unterstützen, die – derzeit – um 25% über der Einkommensgrenze der staatlichen Wohnraumförderung liegen. Diese Einkommensgrenzen erfassen ca. 60% der Münchner Stadtbevölkerung.

Für die beiden Fördermodelle wurden in Wohnen in München VII rein an städtischen Mitteln 1,66 Mrd. Euro für sechs Programmjahre veranschlagt (plus mindestens 600 Mio. Euro an staatlichen Mitteln). Insgesamt erfordert Wohnen in München VII rund 2 Milliarden Euro an städtischen Mitteln und damit mehr als doppelt so viel wie beim vorhergehenden Programm Wohnen in München VI.

Daneben wurden mit Stadtratsbeschluss vom 22.3.2023 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26/V 08870) weitere 270 Mio. Euro zur Unterstützung von KMB-Vorhaben auf städtischen Flächen bereitgestellt, um die durch die Corona-Pandemie und den Ukrainekrieg ausgelösten Baukostensteigerung auszugleichen und somit nicht nur die Errichtung von gefördertem (EOF, München Modell), sondern auch von preisreduziertem Wohnraum auf städtischen Flächen, insbesondere durch private KMB-Bauträger*innen und Genossenschaften, sicherzustellen.

Mit dem Antrag „Subvention im Wohnungsbau“ haben Sie um Prüfung gebeten, ob neben den zuvor aufgezeigten Förder- und Ausgleichsmodellen eine allgemeine finanzielle Unterstützung für alle privaten Bauherr*innen, die Mietwohnungen bauen, möglich ist.

Auch wenn eine finanzielle Absicherung aller Mietwohnungsvorhaben angesichts der schwierigen Lage, die derzeit viele Bauherr*innen zögern lässt, mit neuen Vorhaben zu beginnen, wünschenswert wäre, sind der Landeshauptstadt München bei solchen Überlegungen finanzielle und auch rechtliche Grenzen gesetzt.

Eine Ausweitung auf alle Mietwohnungen im freifinanzierten Bereich wäre mit einem enormen finanziellen Aufwand für den städtischen Haushalt verbunden, da es derzeit keine Förderung durch Bund oder Land in diesem Sektor gibt. Die folgende Tabelle, die als Basis die anfänglichen Zielzahlen aus Wohnen in München VII, eine Wohngröße entsprechend der Hochrechnung zum KMB-Teuerungsausgleich und die Annahme einer Zeitdauer von 5 Jahren für die Subvention zu Grunde legt, macht dies beispielhaft deutlich.

Würde man die Subventionierung also auf alle Bereiche des Mietwohnungsbaus ausweiten, würde dies einen zusätzlichen Aufwand in Höhe des Gesamtvolumens von Wohnen in München VII erfordern. Aufgrund der fehlenden Kofinanzierung von Bund und Land müsste die Landeshauptstadt München diese Finanzmittel alleine aufbringen, was bei der aktuellen Haushaltssituation, wenn überhaupt, nur zu Lasten einer höheren Verschuldung und von Einsparungen bei anderen Investitionen möglich wäre.

Neben dem finanziellen Aspekt muss darauf hingewiesen werden, dass eine Ausweitung der Wohnungsbauförderung auf den freifinanzierten Bereich, anders als z.B. beim geförderten Wohnungsbau, derzeit keine Entsprechung im Europa- und Bundesrecht findet. Ein gesetzlicher Anknüpfungspunkt fehlt insbesondere in den Fällen, in denen die Förderung keine klare, dem Allgemeinwohl dienende Zweckrichtung mehr erkennen lässt und kein abgrenzbarerer Adressat*innenkreis der Subvention z.B. über geltende Einkommensgrenzen mehr verbleibt. Aus dem Fehlen einer entsprechenden Regelung kann zwar nicht a priori der Schluss einer Unzulässigkeit derartiger Subventionen gezogen werden; ein sicherer Rechtsrahmen für die Ausweitung ist zum aktuellen Zeitpunkt jedoch nicht erkennbar. Dies wäre aber gerade mit Blick auf den hohen Subventionsaufwand essenziell.

Insofern wäre es zunächst Sache des Gesetzgebers, den Weg für eine „stufenlose“ Ausweitung der Mietwohnungsbauförderung freizumachen. In diesem Zusammenhang müssten Bund und Land dann auch konsequenter Weise die Zuweisungen für den freifinanzierten Mietwohnungsbau drastisch erhöhen, um den damit verbundenen Vorhaben- und Personalkosten überhaupt Rechnung tragen zu können.
Ohne Unterstützung auf Bundes- und Landesebene scheint eine Ausweitung der Wohnungsbauförderung auf sämtliche Sektoren des Mietwohnungsbaus zum aktuellen Zeitpunkt weder rechtlich noch finanziell umsetzbar.Unabhängig der Adressierung dieser Thematik an den Bundesgesetzgeber bietet es sich jedoch an, beim Mietwohnungsbau den engen Austausch mit der Wohnungswirtschaft weiter zu intensivieren und neue kooperative Möglichkeiten herauszuarbeiten, um die Wohnraumschaffung in München in diesem Segment noch attraktiver zu gestalten.

Der oben genannte Antrag vom 15.2.2023 ist hiermit abschließend behandelt.