Zukunft der Münchner Wohnen sichern III – Instandhaltungsstau beseitigen

Zukunft der Münchner Wohnen sichern III – Instandhaltungsstau beseitigen
Anfrage Stadtrats-Mitglieder Professor Dr. Jörg Hoffmann, Gabriele Neff, Richard Progl und Fritz Roth (FDP BAYERNPARTEI Stadtratsfraktion) vom 31.3.2025

Antwort Stadtbaurätin Professorin Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk:

Mit Schreiben vom 31.3.2025 haben Sie gemäß §68 GeschO folgende Anfrage an Herrn Oberbürgermeister gestellt, die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung wie folgt beantwortet wird.

Wir bitten um Entschuldigung, dass eine erneute Fristverlängerung nicht erfolgte.

In Ihrer Anfrage führen Sie aus, dass im August 2019 der Oberbürgermeister einen Mietenstopp für die Mieter*innen der Münchner Wohnen verkündet und diesen im Dezember 2023 verlängert habe.
Weiter führen Sie aus, dass sich seit einiger Zeit die Beschwerden zu technischen Mängeln in Gebäuden der Münchner Wohnen häuften.

In diesem Zusammenhang stellen Sie folgende Fragen, die sich explizit nicht auf die energetische Sanierung oder den Neubau, sondern ausschließlich auf den Substanzerhalt der bestehenden Wohnungen beziehen:

Frage 1:
Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsquote der Münchner Wohnen (in EUR pro m² Wohnfläche)?

Antwort:
Nach Auskunft der Münchner Wohnen liegt der Instandhaltungskostensatz bei rund 32 €/ m².

Frage 2:
Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsquote – also wieviel Prozent der Wohnungen werden pro Jahr saniert?

Antwort:
Die Münchner Wohnen teilt hierzu mit, dass Instandhaltungsmaßnahmen nur zum Teil innerhalb einzelner Wohnungen stattfinden. Ein anderer Teil vollzieht sich im Gemeinschafts- oder Außenbereich einzelner oder mehrerer Hauseingänge bis hin zu größeren Projekten, welche etwa Tiefgaragenoder Dächer ganzer Gebäudezeilen betreffen. Vor diesem Hintergrund stellt eine Instandhaltungsquote in Prozent von Wohnungen keine gebräuchliche wohnungswirtschaftliche Steuerungsgröße dar und wird daher auch von der Münchner Wohnen nicht erhoben. Gemäß aktueller Wirtschaftsplanung betreibt die Münchner Wohnen einen finanziellen Aufwand für Instandhaltungsmaßnahmen jährlich im dreistelligen unteren Millionenbereich mit steigender Tendenz. Neben der Instandhaltung der Bestandsgebäude investiert die Münchner Wohnen verstärkt in die energetische Verbesserung des Bestands. Die energetische Sanierungsrate soll hierbei deutlich gesteigert werden.

Frage 3:
Wie hoch ist der Instandhaltungsstau der Münchner Wohnen (in EUR pro m² Wohnfläche und in Mio EUR gesamt)?

Antwort:
Da sich der Gebäudebestand heterogen darstellt sowie kontinuierlich instandgehalten werden muss, handelt es sich um einen fortlaufenden Prozess über den gesamten Lebenszyklus der Objekte und wird dementsprechend auch nicht speziell als Instandhaltungsstau in €/m² beziffert. Die strategischen Planungen der Maßnahmen und der Mittel erfolgt über eine Portfoliostrategie und die Wirtschaftsplanung. In diesen Planungen werden auch die Ressourcen sowohl bei externen Dritten, zum Beispiel bei ausführenden Handwerkerfirmen, als auch bei der Münchener Wohnen berücksichtigt.

Frage 4:
Wie hoch sollte die Instandhaltungsquote nach Meinung von Experten im Wohnbau sein, um den Erhalt der Substanz zu gewährleisten (in EUR pro m² Wohnfläche)?

Antwort:
Instandhaltungskennzahlen und -quoten sind nicht eindeutig zu interpretieren, da es unterschiedlichste Berechnungsmethoden gibt. Sie schränken sich zusätzlich ein durch unterschiedliche Ziele, Organisationsformen und Besonderheiten des Immobilienbestands von Unternehmen. Im Betriebsvergleich der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW) ist die Berechnung jedoch standardisiert. Entsprechend lagen gemäß des aktuellen AGW-Betriebsvergleich aus 2024 die durchschnittlichen Instandhaltungskosten in €/m² bei 24,66 €/m². Der Median der 38 am Betriebsvergleich teilnehmenden Unternehmen lag bei 22,77 €/m².

Frage 5:
Ist Ihnen bekannt, dass es in zahlreichen Objekten der Münchner Wohnen zu Bewohnerbeschwerden kommt, da die Bausubstanz nicht ausreichend erhalten wird?

Antwort:
Durch regelmäßige Zustandsbewertungen ist der Münchner Wohnen der Zustand der Objekte bekannt. Sollten instandhaltungsbedürftige Objekte identifiziert werden, fließen diese in die strategischen Planungen ein. Bewohner*innenbeschwerden jeglicher Art werden aufgenommen und
über die entsprechenden Prozesse bearbeitet. Sollten Bewohner*innenbeschwerden darüber bestehen, dass die Bausubstanz unzureichend sei, werden diese ebenfalls aufgenommen und in den Planungen berücksichtigt.

Frage 6:
Ist die Instandhaltungsquote durch den vom Oberbürgermeister im August 2019 verkündeten Mietenstopp für die (teilweise durchaus betuchten) Mieter beeinträchtigt? D.h. könnte ohne den Mietenstopp mehr saniert werden?

Antwort:
Obwohl der Instandhaltungskostensatz der Münchner Wohnen im Betriebsvergleich der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW) über dem Durchschnitt liegt, plant die Münchner Wohnen einen kontinuierlichen Anstieg der Aufwendungen für die Instandhaltung. Um eine solche Steigerung auch realisieren zu können, werden zudem weitere externe Ressourcen, wie ausführende Handwerkerfirmen, benötigt.

Frage 7:
Wie viele Sanierungen (Anzahl Wohnungen und in EUR) können aktuell nicht durchgeführt werden, weil Geld fehlt durch den Mietenstopp?

Antwort:
Unter Verweis auf die Beantwortung der Frage 3 teilt die Münchner Wohnen mit, dass es keine Wohnungssanierungen gibt, die auf Grund fehlender finanzieller Mittel durch den Mietenstopp nicht durchgeführt werden konnten. Die Münchner Wohnen plant ihre Mittel entsprechend vorausschauend.

Frage 8:
Wie soll langfristig der Erhalt der Bausubstanz der Münchner Wohnen gewährleistet werden, wenn der Oberbürgermeister weiterhin als Wahlgeschenke Mietmoratorien verkündet?

Antwort:
Durch eine entsprechende Portfoliostrategie und die Wirtschaftsplanung wird die Münchner Wohnen auch zukünftig finanzielle Mittel sinnvoll und zielgerichtet einsetzen können.

Um Kenntnisnahme von den vorstehenden Ausführungen wird gebeten. Wir gehen davon aus, dass die Angelegenheit damit abgeschlossen ist.