Vollzug der Erhaltungssatzungen wird verschärft

In München werden die Schutzmaßnahmen für Erhaltungssatzungsgebiete verschärft, um die dort lebenden Menschen vor Verdrängung zu bewahren. Ab sofort wird der Abbruch von Wohnhäusern in diesen Gebieten grundsätzlich nicht mehr genehmigt, es sei denn, der Erhalt ist wirtschaftlich nicht mehr tragbar. Dies soll verhindern, dass die bisherigen Bestandsmieter*innen sich die Mieten in den dann neugebauten Häusern nicht leisten können. Zusätzlich wird die Vermietung von Wohnungen auf Zeit in Erhaltungssatzungsgebieten strenger kontrolliert, da sie den regulären Wohnungsmarkt beeinträchtigt.
Sozialreferentin Dorothee Schiwy: „Der Mietwohnungsmarkt in München steht für Mieter*innen an einem Scheideweg. Neu abzuschließende Mietverträge sind für eine Vielzahl von Menschen zunehmend unbezahlbar. Mit den Verschärfungen des Vollzugs in den Erhaltungssatzungsgebieten unternimmt das Sozialreferat einen großen Schritt, um zu verhindern, dass Menschen nach womöglich sehr langer Zeit aus ihrem gewohnten Lebensumfeld herausgedrängt werden.“
In München gelten Erhaltungssatzungen in Gebieten, in denen die Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung besonders hoch ist. Das Ziel einer solchen städtischen Satzung ist es, die Zusammensetzung der jeweiligen gebietsspezifischen Wohnbevölkerung zu erhalten.
Zuständig für den Vollzug ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration. Innerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete ist für den Abbruch, die Änderung und die Nutzungsänderung von Wohnraum eine Genehmigung vom Sozialreferat nötig. Diese wird dabei grundsätzlich nur für Maßnahmen erteilt, die nicht zu einer übermäßigen Aufwertung des Wohnraums führen (Verbot von „Luxusmodernisierungen“). Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnraum ist genehmigungspflichtig.
In den momentan 36 Erhaltungssatzungsgebieten profitieren rund 339.000 Einwohner*innen in insgesamt rund 204.000 Wohnungen vom Schutz dieses Instruments.
Abbruchverbot in Erhaltungssatzungsgebieten
Der Abbruch eines Wohnhauses im Erhaltungssatzungsgebiet wurde bislang vom Sozialreferat regelmäßig genehmigt, wenn nach dem Abbruch entsprechender Ersatzwohnraum geschaffen wird. Anforderung an den neuen Wohnraum war hierbei, dass dieser im selben Satzungsgebiet und im selben Standard wie der abgebrochene Wohnraum errichtet wird (kein neu entstehender „Luxuswohnraum“).
Insbesondere im Falle größerer Mehrfamilienhäuser kommt es jedoch trotz der Anforderungen an den als Ersatz zu schaffenden Wohnraum nach dem Abbruch in den meisten Fällen zu einer Verdrängung. Denn es ist nicht sichergestellt, dass die Menschen, die von einem Abbruch ihrer Wohnung betroffen sind, sich die Miethöhe auch im erstellten Neubau finanziell leisten können. All jene, bei denen dies nicht der Fall ist, werden durch den Abbruch von Wohnraum langfristig aus ihrem Wohnumfeld verdrängt. Das Sozialreferat wird daher künftig den Abbruch von in Erhaltungssatzungsgebieten gelegenem Wohnraum grundsätzlich nicht mehr genehmigen. Eine Ausnahme hiervon wird – im Einklang mit den Regelungen des Baugesetzbuchs – grundsätzlich nur möglich sein, wenn der Erhalt des Wohnraums wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Ob dies der Fall ist, wird in entsprechenden Fällen mit einem technischen Gutachten durch das Sozialreferat geprüft.
Möbliertes Wohnen auf Zeit
Ein weiterer zu beobachtender Wohnungsmarkttrend, der zu einer Gefährdung des Erhaltungssatzungszieles führen kann, ist die Vermietung von Wohnraum im Rahmen des Wohnens auf Zeit. Bei diesem Modell wird
eine meist möblierte Wohnung nicht regulär langfristig zu Wohnzwecken vermietet, sondern oft zimmerweise lediglich von vornherein zeitlich begrenzt (etwa nur jeweils für wenige Monate) an einen wechselnden Personenkreis. Infolgedessen steht die betreffende Wohnung dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung.
Das Sozialreferat geht gegen solche Vermietungsformen von Wohnraum stadtweit seit langer Zeit mit der Zweckentfremdungssatzung vor. Bisher wurden entsprechende Verdachtsfälle regelmäßig eingestellt, da grundsätzlich – bei einer Wohndauer über sechs Monate – kein Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung vorlag.
Neu in der Bewertung der Rechtslage ist jedoch nun, dass eine Vermietung auf Zeit auch eine nach der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen kann. Das Sozialreferat verschärft den Vollzug nun auch in diesem Punkt: Künftig werden entsprechend gelagerte Vermietungen von Wohnraum innerhalb von Satzungsgebieten auch auf Grundlage des Erhaltungssatzungsrechts verfolgt.
Das Sozialreferat wird den Stadtrat zu gegebener Zeit über gewonnene Erkenntnisse bzw. die Entwicklungen im Zusammenhang mit der Verschärfung des Vollzuges informieren.