Die Berichterstattung in der Süddeutschen Zeitung vom 16./17.12.2017 sowie in der Abendzeitung von heute, Mittwoch, 20. Dezember, anlässlich steigender Preise auf dem Münchner Wohnungsmarkt bieten Anlass zu einer Stellungnahme:
Seit über 20 Jahren wird die städtebauliche Entwicklung der Landeshauptstadt München durch das Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) geprägt. Durch dieses Modell werden die Planungsbegünstigten, also in der Regel private Wohnungsbauunternehmen, deren Flächen durch städtische Baurechtsschaffung im Rahmen von Bebauungsplanverfahren eine deutliche Wertsteigerung erhalten, an den Lasten, die bei Flächenentwicklung entstehen, angemessen beteiligt. Das Münchner Instrument der SoBoN leistet somit einen wesentlichen Beitrag zu einem sozialen und nachhaltigen Städtebau, der die Bedürfnisse nach Wohnraum und sozialer Infrastruktur, der Freiraumplanung, der Grünausstattung und des Verkehrs berücksichtigt. Bis Ende 2016 wurde allein in den SoBoN-Gebieten Baurecht für über 46.000 Wohneinheiten geschaffen.
Dabei hat von Anfang an die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine herausragende Rolle gespielt. 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnbaurechts müssen von den Privaten als geförderter Wohnraum errichtet werden; auf den stadteigenen Flächen beträgt die Förderquote sogar 50 Prozent. Dieses Modell findet bundesweit Beachtung und hat Vorbildwirkung für andere Kommunen. Ein wichtiger Erfolgsfaktor war von Anfang an der kooperative Austausch mit der privaten Bauwirtschaft und die gemeinsame Vereinbarung über die Verfahrensgrundsätze der SoBoN, um somit für alle Beteiligten klare und verlässliche Spielregeln bei der Entwicklung von Grundstücken zu schaffen und das städtische Ziel der Realisierung von bezahlbarem Wohnraum voranzubringen.
Die gemeinsame Fortschreibung der SoBoN-Regularien durch die Landeshauptstadt München und die Bauwirtschaft resultierte darin, dass über den Anteil von 30 Prozent für den geförderten Wohnungsbau hinaus eine zusätzliche Quote von 10 Prozent für preisgebundenen Mietwohnungsbau vereinbart wurde. Mehr wurde von Seiten der Wohnungswirtschaft jedoch leider nicht mitgetragen. An diesem erst kürzlich abgeschlossenen Prozess war auch die Bayerische Hausbau maßgeblich beteiligt.
München ist im Städtevergleich auch bei den Förderquoten vorne: Die meisten anderen Städte, die ein solches Modell überhaupt und teilweise erst seit kurzem anwenden, verlangen geringere oder ähnliche Förderquoten (zum Beispiel Berlin: 25 Prozent; Frankfurt: 30 Prozent). Hamburgs sogenannter „Drittelmix“ – je ein Drittel Sozialwohnungen, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen – ist lobenswert, scheint jedoch laut Informationen der Hansestadt nur in größeren Entwicklungsgebieten zur Anwendung zu kommen. Demgegenüber führen die klaren und verbindlichen Regelungen der SoBoN, die die Landeshauptstadt seit Jahrzehnten konsequent und in jedem Planungsgebiet anwendet, zu einer guten Durchmischung der Bevölkerung (sogenannte Münchner Mischung) und schaffen – gerade aus Sicht der Wohnungswirtschaft – eine hohe Planungssicherheit.
Mit „Wohnen in München“ verfügt die Landeshauptstadt München zudem über ein alle fünf Jahre neu aufgelegtes ambitioniertes wohnungspolitisches Handlungsprogramm, das zuletzt im November 2016 für die Jahre 2017 mit 2021 (Wohnen in München VI) beschlossen wurde. Danach werden städtische Grundstücke in der Regel nur noch im Erbbaurecht vergeben (mit Ausnahme der Baugemeinschaften und der Genossenschaften) und nicht mehr verkauft.
Die Ausschreibung der städtischen Grundstücke nach Höchstpreis verfolgt die Landeshauptstadt München auf dieser Grundlage schon seit Jahren nicht mehr. Bereits im Programm „Wohnen in München V“ (1.2.2012) wurde eine Mischform für die Ausschreibung beschlossen, die die bisherigen Elemente der Münchner Konzeptausschreibung beibehält, sich aber hinsichtlich der Gesamtwertung am Hamburger „Bestgebotsverfahren“, also an einer Bewertung von Konzeptqualität und Kaufpreisgebot orientierte. Mit der Einführung des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) hat der Stadtrat am 24. Juli 2013 zudem entschieden, die städtischen Grundstücke für den Wohnungsbau bis auf Weiteres in Form von Konzeptausschreibungen ohne Preiswettbewerb zum Verkehrswert zu vergeben. Dies geht somit noch über das „Hamburger Modell“ hinaus, welches eine Mischung aus Vergabe nach Höchstpreisgebot (30 Prozent) und Konzeptqualität (70 Prozent) beinhaltet.
Im Programm „Wohnen in München VI“ hat der Stadtrat am 15. November 2016 beschlossen, grundsätzlich 50 Prozent der stadteigenen Wohnbauflächen für den geförderten Wohnungsbau zu verwenden. Weitere 40 Prozent sollen für den KMB zu Gunsten des langfristig (60 Jahre) preisgebundenen Mietwohnungsbau und 10 Prozent für Baugemeinschaften verwendet werden. Dabei spielt auch die Grundstücksvergabe an Baugenossenschaften eine wichtige Rolle.
Dazu gehört auch eine aktive städtische Flächenakquise, um Grundstücke für den bezahlbaren Wohnraum für die Stadt zu erhalten. Die Ankäufe müssen jedoch in einem angemessenen Verhältnis Kaufpreis zum Verwen- dungszweck, also zum Bau von bezahlbaren Wohnungen stehen. Hier hat die Stadt in den letzten Jahren erfolgreich Grundstücke erworben und das in Wohnen in München V (Zeitraum 2012-2016) vorgesehene Budget vollständig verwendet.
Die Landeshauptstadt München betreibt damit eine Flächenpolitik, die sich an den Faktoren der Nachhaltigkeit, der sozialen Gerechtigkeit und der Qualität anstelle rein monetärer Kriterien orientiert.
Dieser Gedanke steht auch bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Vordergrund, mit der die Grundstücksspekulation im Sinne einer verantwortungsbewussten und sozialen Wohnungspolitik verhindert werden und großflächige Areale einer integrierten Gesamtbetrachtung zugeführt werden können, um beispielsweise die verkehrliche Erschließung stadtverträglich zu gestalten.
Der Münchner Stadtrat hat mit verschiedenen Maßnahmen und insbesondere Stellenzuschaltungen 2016 die Optimierung der Bauleitplan- und Baugenehmigungsverfahren auf einen guten Weg gebracht. Seit Jahren wird der Austausch mit der Wohnungswirtschaft zur Beschleunigung der Verfahren geführt. Zahlreiche Vereinfachungen haben zu einer deutlichen Beschleunigung geführt. Gerade die Zahlen von 2017 zeigen den gemeinsamen Erfolg des Engagements von Stadtrat und Verwaltung einerseits und den Akteuren des Wohnungsbaus andererseits:
-Baurechtsschaffung durch Bebauungsplanausweisung: 5.760 Wohneinheiten im Jahr 2017
-Baugenehmigungen: über 9.500 allein bis Ende September 2017 (+35 Prozent gegenüber Vorjahr)
-Baufertigstellungen: 6.442 allein bis Ende September 2017 (+15 Prozent gegenüber Vorjahr)
Der Ausbau des ÖPNV ist eine wichtige Voraussetzung für die Bewältigung des steten Wachstums in der Landeshauptstadt München. Dieser Ausbau geht zugleich mit immensen Kosten einher, die in der Regel nur über eine Förderung durch Bundesmittel getragen werden können. Die Fördertöpfe sind jedoch zum einen nicht ausreichend gefüllt, zum anderen sind Fördervoraussetzungen wie die so genannte Standardisierte Bewertung kaum auf die aktuellen Planungsvoraussetzungen anwendbar. Die auf Bundes- und Landesebene erforderlichen Verbesserungen sollten jedoch nicht nur durch die Kommunen als Lastenträger, sondern gerade auch durch die private Bauwirtschaft mit Blick auf die Schaffung sinnvoller Strukturen für das städtische Wachstum mit Nachdruck eingefordert werden.