Am 20. Januar 2021 hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass Teile der zum 1. Januar 2020 geänderten Münchner Zweckentfremdungssatzung unwirksam sind. Damit wurden die neuen
Vorgaben, dass Ersatzwohnraum in der Regel im gleichen Stadtbezirk geschaffen wird, Mietwohnraum nur durch Mietwohnraum ersetzt wird und die Miethöhe sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, unwirksam. Das Sozialreferat wird deshalb nun eine Popularklage beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof einreichen.
Oberbürgermeister Dieter Reiter: „Aus unserer Sicht ist Ersatzwohnraum nur dann ein echter Ersatz, wenn er auch zu den gleichen Preisen und im gleichen Stadtviertel wie vorher vermietet wird. Es kann doch nicht sein, dass eine Mietwohnung in Haidhausen durch eine luxuriöse Eigentumswohnung ersetzt wird oder durch eine Mietwohnung aber in Neuperlach, und das dann von Gerichten so als Ersatz anerkannt wird.“
So wie das Landesgesetz im Moment formuliert ist, ist es aus Sicht des Sozialreferats verfassungswidrig.
Sozialreferentin Dorothee Schiwy: „In der Bayerischen Verfassung ist ein Anspruch der Bevölkerung auf Versorgung mit angemessenem Wohnraum und die Sozialbindung des Eigentums festgeschrieben. Diese Rechte dürfen aber nicht nur auf dem Papier stehen. Kommunen müssen sich schützend vor das Grundrecht ihrer Bürger*innen auf eine Versorgung mit angemessenem Wohnraum stellen dürfen.“
Aus Sicht des Sozialreferats muss es für Kommunen möglich sein, bei der Genehmigungserteilung für die Zweckentfremdung nur gleichwertigen Ersatzwohnraum anzuerkennen, das heißt nur solchen Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung steht wie der zuvor zweckentfremdete Wohnraum.
Sozialreferentin Dorothee Schiwy: „Mietwohnraum muss häufig Eigentumswohnungen weichen. Eigentumswohnungen tragen aber gerade nicht in gleicher Weise zur Erhaltung des Gesamtwohnraumangebots bei. Denn sie sind nur für einen sehr viel engeren Personenkreis zugänglich. Aufgrund des sehr angespannten Wohnungsmarktes in der Landeshauptstadt München ist es aber essentiell, dass wir bei einem Abbruch von bestehendem Wohnraum und anschließendem Neubau bezahlbaren Mietwohnraum erhalten können. Die herrschende Marktsituation rechtfertigt deshalb eine Differenzierung zwischen den verschiedenen Wohnraumtypen.“
Aus Sicht des Sozialreferates ist dies auch mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum „Berliner Mietendeckel“ und der des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs zum Volksbegehren „#6 Jahre Mie- tenstopp“ vereinbar. Denn die Auslegung im Zweckentfremdungsrecht hat rein öffentlich-rechtlichen Charakter. Es handelt sich nicht um eine mietrechtliche Regelung im Sinne einer sogenannten „Mietpreisbremse“, sondern um eine Regelung des öffentlichen Rechts, die allein gewährleisten soll, dass der Ersatzwohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung steht wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum. Andernfalls handelt es sich aus Sicht des Sozialreferats schon begrifflich um keinen Ersatz.