Kauf des Hohenzollernkarrees durch die Stadt München

Kauf des Hohenzollernkarrees durch die Stadt München
Anfrage Stadträte Dirk Höpner und Tobias Ruff (Fraktion ÖDP/München-Liste) vom 8.5.2023

Antwort Kommunalreferentin Kristina Frank:

In Ihrer Anfrage nehmen Sie Bezug auf den Ankauf des Hohenzollernkarrees durch die Landeshauptstadt München (LHM).

Sie bitten in diesem Zusammenhang um die Beantwortung der folgenden Fragen:

Frage 1:
Wie weit sind die Verhandlungen mit der Eigentümerin Max-Emmanuel-Immobilien GmbH gediehen?

Antwort:
Die Verhandlungen sind weitestgehend abgeschlossen. Es ist geplant, die Zustimmung des Stadtrats für den Ankauf des Hohenzollernkarrees durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG am 15.6.2023 im Kommunalausschuss bzw. am 28.6.2023 in der Vollversammlung einzuholen.

Frage 2:
Wer hat den Zustand der Gebäude, vor allem baulich und energetisch, beurteilt bzw. wer wird ihn vor einer Kaufentscheidung beurteilen?

Antwort:
Die Beurteilung des Bauzustands erfolgt in der Regel durch das städtische Bewertungsamt (BewA) und durch die Wohnungsbaugesellschaft (WBG), die das Anwesen erwerben soll.
In diesem Fall wurde zusätzlich zu GEWOFAG und BewA ein externer Dienstleister mit der Aufgabe betraut.

Frage 3:
Wird vor der Kaufentscheidung ein Sanierungsplan erstellt, um festzustellen, wie umfangreich eine Sanierung wäre, wie lang sie dauern würde, was sie kostet und wie sie durchgeführt werden kann, während Bewohner darin leben?

Antwort:
Die voraussichtlich anfallenden Sanierungskosten für die Immobilie wurden durch das BewA, die GEWOFAG sowie den hinzugezogenen externenDienstleister (s. Antwort Frage 2) geschätzt und berücksichtigt. Ein konkreter Sanierungsplan kann von der jeweiligen WBG erst erstellt werden, wenn sich die Immobilie tatsächlich in deren Bestand befindet.

Frage 4:
Wie würden sich Mieten und Nebenkosten entwickeln im Vergleich zu heute?

Antwort:
Das Objekt soll in den Bestand der GEWOFAG aufgenommen und nach
den bei ihr geltenden Kriterien zur Versorgung der breiten Schichten der Münchner Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum verwaltet werden.

Frage 5:
Wie ist die Verhandlungsstrategie der Stadt München bei dieser Immobilie angesichts dessen, dass sie seit den starken Zinserhöhungen mit Kaufangeboten überhäuft wird, weil Immobilienfirmen, die Jahre lang auf Kosten der Allgemeinheit bestens verdient haben, plötzlich in Schwierigkeiten geraten und Immobilien abstoßen müssen, sodass die Preise immer weiter sinken (werden)?

Antwort:
Die Angebote an vermieteten Mehrfamilienhäusern sind in den letzten drei Quartalen deutlich gestiegen. Das Kommunalreferat (KR) prüft jedes eingehende Immobilienangebot.
Aufgrund der Vielzahl der Angebote wird gemeinsam mit der GWG und der GEWOFAG eine Priorisierung vorgenommen. Die Kriterien dafür sind auf die Interessen der LHM und der WBG zugeschnitten. Insbesondere werden Objekte mit einer hohen Zahl an Wohneinheiten priorisiert, da deren Verwaltung wirtschaftlicher ist. Aber auch andere Kriterien, wie eine hohe Baurechtsreserve, die Lage im Erhaltungssatzungsgebiet oder die Arrondierung mit städtischen Objekten/Flächen bzw. dem Bestand der WBG, fließen u.a. in die Gewichtung mit ein.
Selbstverständlich werden alle Ankaufsverhandlungen mit aktuellen Gutachten des BewA unterlegt. Die derzeitige Marktentwicklung findet insoweit bei den Verhandlungen Berücksichtigung. Eine Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung ist stets mit Unsicherheiten behaftet und kann für eine Kommune weder in Zeiten mit steigenden Preisen noch in solchen mit sinkenden Preisen handlungsleitend sein. Die Stadt hat keinen preisbildenden Einfluss am Markt und muss – wie alle anderen Marktakteur_innen – aktuelle Preise zahlen, um eine realistische Erwerbschancezu haben. Das gilt auch in Zeiten, in denen die Preise nicht mehr „in den Himmel wachsen“.

Frage 6:
Wäre dieser Kauf eingebettet in eine Gesamtstrategie, nach der die Stadt München entscheidet, welche Bestandsgebäude sie ankauft und welche nicht?

Antwort:
Das Objekt genießt insbesondere aufgrund seiner Größe mit 231 Wohneinheiten und seiner Lage im Erhaltungssatzungsgebiet eine erhöhte Priorität (s. Antwort Frage 5) und wurde daher zusammen mit weiteren priorisierten Objekten vorrangig geprüft.

Frage 7:
Wenn ja, welche Strategie ist das und wie sind die Kriterien?

Antwort:
Einige der gewichtigsten Kriterien wurden in Frage 5 dargestellt. Der vollständige Kriterienkatalog und dessen Gewichtung stellt eine interne Handlungsgrundlage dar, die vertraulich zu behandeln ist, um auch in Zukunft einen möglichst breiten Handlungsspielraum der Stadt München zu gewährleisten.